公摊面积是什么？会对征收补偿产生哪些影响？-九游会棋牌

公摊面积，是指整栋楼的产权人共同所有的公用部分的建筑面积，包括电梯井、管道井、楼梯间、垃圾道、变电室、设备间、公共门厅、过道、地下室、值班警卫室等，以及为整幢服务公共用房和管理用房的建筑面积。

一般情况下，因各地对于公摊面积认定的标准不一，可能会出现管理混乱，缺乏明确的法律规范导致公摊面积的不明确。

这不仅让购房者支付更多的购房款、物业费和取暖费。而且在房屋征收中，对于公摊面积要不要补偿，能不能置换面积，按什么标准来补偿，也存在很多争议。

因此，想要搞清楚公摊面积在房屋征收中是否有补偿，应该怎么补，首先应该知道房屋的面积有几种，分别是如何认定的。在房屋征收补偿领域所称的“房屋面积”，大体上，可分为四类：

一、使用面积：

指建筑物各层平面中直接为生产或生活使用的净面积的总和。有人将之形象的称为“地毯面积”，即在你的房子地面上铺地毯，能够铺得上的全部面积就是使用面积了。

一般而言，这一感受最直观的面积标准在征收拆迁领域基本用不上。

二、建筑面积：

根据原建设部《商品房销售面积计算及公用建筑面积分摊规则（试行）》之规定，整栋商品房的建筑面积=套内建筑面积 分摊的公用建筑面积

征收拆迁领域首先要适用的就是建筑面积这一标准，《国有土地上房屋征收与补偿条例》对此有明确的规定。

三、套内建筑面积：

套内建筑面积由三部分组成：套内的使用面积 套内墙体面积 阳台建筑面积

四、公用建筑面积：

公用建筑面积一般分为两种，分别是房屋与墙壁。

1. 房屋一般有：电梯井、楼梯间、垃圾道、变电室、设备间、公共门厅和过道、地下室、值班警卫室以及其他功能上为整栋建筑服务的公共用房和管理用房建筑面积；

2.墙壁一般指的是：套（单元）与公用建筑空间之间的分隔墙以及外墙（包括山墙）墙体水平投影面积的一半。

在了解了以上4类面积标准，我们在来看所谓的“公摊面积”是如何形成的：

公用建筑面积分摊系数= 公用建筑面积/室内建筑面积之和

分摊的公用建筑面积= 公用建筑面积分摊系数×套内建筑面积

整栋建筑物的公用建筑面积分摊到每套房屋头上的这部分面积，就是老百姓口中的“公摊面积”了。

房屋征收计算补偿，按哪一类“面积”算？

《国有土地上房屋征收与补偿条例》第15条规定，房屋征收部门应当对房屋征收范围内房屋的权属、区位、用途、建筑面积等情况组织调查登记……

《国有土地上房屋征收评估办法》第9条规定，对于已经登记的房屋，其性质、用途和建筑面积，一般以房屋权属证书和房屋登记簿的记载为准……

据此，十分明确的一点是，房屋征收中的“面积”指得是建筑面积。而这也是造成老房调换成新房后因为公摊面积的增大，导致实际居住使用面积减小的原因之一。

至于有公摊面积的房屋征收时公摊面积是否补偿，这一点在国家法律中并没有详细的进行明文规定，但大家可以参照以下原则性的规定来具体判断。

《民法典》第二百四十三条规定：征收集体所有的土地,应当依法及时足额支付土地补偿费、安置补助费以及农村村民住宅、其他地上附着物和青苗等的补偿费用,并安排被征地农民的社会保障费用,保障被征地农民的生活,维护被征地农民的合法权益。

征收组织、个人的房屋以及其他不动产,应当依法给予征收补偿,维护被征收人的合法权益;征收个人住宅的,还应当保障被征收人的居住条件。

因此，不论是国有土地上的房屋征收，还是集体土地上的房屋征收，选择产权置换时，不能低于拆一还一的原则，不能因此而降低原有的居住面积、降低原有的生活水平。

此外，公摊面积也应当参考1:1的还房比例，拆前公摊和安置房公摊应当一致，如有差距，应计算补偿。

最后，昌运拆迁律师想要强调，建筑面积的产权调换不低于1:1是原则性规定，如果征收方提供的补偿方案远低于此，那么就说明补偿方案是不合理且不合法的。此时被征收人就应该尽快咨询专业的拆迁律师，来维护自身的合法权益。