旧城改造、城中村改造一定要遵循以下几种补偿原则-九游会棋牌

在棚改的带动下，近几年旧城旧改、城中村拆迁的力度非常大。随着棚改、旧改出现的是大量因此富裕起来的人。在老房换新房或者换货币的过程中，一些人大大改善了生活水平，但也有一些人反而在征拆后降低了生活水平。这是为什么呢？

今天昌运律师就从法律层面结合征收实践，为大家简单科普一下旧城改造、城中村拆迁必须遵守的四大补偿原则，每一条都至关重要。

我们都知道，城中村虽然在城市当中，但其本质还是集体土地。虽然其在城市建成区范围内失去或基本失去耕地，仍然实行村民自治和农村集体所有制的村庄。

曾经昌运拆迁律师有这样一位当事人反映，他们的房屋周围早就被高楼大厦包围了，位置也位于城市市区当中，但是在征收时征收方却因为土地性质是集体土地而要求按照普通农村房补偿，这样合理吗？

被征收人拿着这个补偿无法在周边城区买上房，征收后的生活水平会受到明显影响。这显然不合理。

根据《最高人民法院关于审理涉及农村集体土地行政案件若干问题的规定》第十二条

征收农村集体土地时涉及被征收土地上的房屋及其他不动产，土地权利人可以请求依照物权法第四十二条第二款的规定给予补偿的。

征收农村集体土地时未就被征收土地上的房屋及其他不动产进行安置补偿，补偿安置时房屋所在地已纳入城市规划区，土地权利人请求参照执行国有土地上房屋征收补偿标准的，人民法院一般应予支持，但应当扣除已经取得的土地补偿费。

由上述我们可以知道，在城中村征收中，征收方应当按照周边房价来制定补偿标准而非按照集体土地征收的方式计算。

除了上述之外，由于城中村和老城区，本身存在年代较为久远，不少老旧房屋没有房证的情况。这种现象的出现既有历史原因也有当初管理低效造成的登记不及时、不完全的原因。

因此，对于城中村和旧改中出现的无证房，不能一刀切地定性为违建。应当在尊重历史和事实的基础上，依法合理补偿。

一些地方存在口头“认定违建”，以拆违促征收的征收现象，被征收人一定要小心。从认定违建到催告、拆除，这需要走完一整套法律流程。在这其中被征收人是拥有陈述、申辩、复议、诉讼的权利以维护自己的合法权益。

征收的目的是为了提升城市的形象和完善服务功能，改善老百姓的生活和住房水平的，是立足于公共利益的。因此法律规定，征收不得降低被征收人原有生活水平。

根据《国有土地上房屋征收与补偿条例》规定，房屋征收补偿主要包括这四块内容，一项也不能少：

一是被征收房屋价值的补偿（参考周边同类房屋的市场价值），

二是因征收房屋造成的搬迁、临时安置的补偿，

三是因征收房屋造成的停产停业损失的补偿，

四是市、县级人民政府制定的补助和奖励。

这四块补偿相加，应当充分保障被征收人的生活水平不得降低，并略有改善。

那些拥有合法房屋，却在旧改中越拆越穷的，基本都是违背了这一补偿原则。

《国有土地上房屋征收与补偿条例》明确了，被征收人可以选择货币补偿，也可以选择房屋产权调换。也就说，要房还是要钱，应当由被征收人说了算。

当然，实践中也发现，一些地方在提供补偿方式时有自己的打算。

当地方想要去库存时，就故意将产权调换设置的相对合理，而对货币补偿设置过低的标准；地方想要引导被征收人选择货币补偿时，又故意将产权调换设置的不合常理，安置地点非常偏远。但实际上这些都是不合法不合理的。

根据法律规定，货币补偿，应当参考评估时间点周边同类房屋的市场价值，因此，不能故意设置过低的补偿标准。

同时法律也规定，因旧城区改造，被征收人选择房屋产权调换的，应当提供改建地段或者就近地段的房屋。所以，征收后安置地点明显过于偏远，这是不合理的。

最后昌运律师提醒各位被征收人：征收改造的理由或许五花八门，但征收补偿安置的原则必须符合上述四个原则。当咱们遭遇不合法不合理的房屋征收时，应当及时采取法律手段，维护自己的合法权益。