房屋租赁合同效力的审查要点-九游会棋牌

相较于其他民事合同关系，房屋租赁合同具有履行期限长、权利义务关系复杂等特点。基于特殊的价值考量，立法还规定了最长期限限制、“买卖不破租赁”等制度。本文旨在梳理房屋租赁合同效力的审查要点，尤其是一些有别于一般民事合同的特殊审查要点，为当事人在签订房屋租赁合同时提供一些参考。

一、缔约主体

（一）对缔约主体民事行为能力的审查

《中华人民共和国民法典》（以下简称《民法典》）第一百四十四条规定，“无民事行为能力人实施的民事法律行为无效。”因此，不满八周岁的未成年人以及不能辨认自己行为的八周岁以上自然人签订的房屋租赁合同，应当认定为无效。

《民法典》第一百四十五条第一款规定，“限制民事行为能力人实施的纯获利益的民事法律行为或者与其年龄、智力、精神健康状况相适应的民事法律行为有效；实施的其他民事法律行为经法定代理人同意或者追认后有效。”鉴于签订房屋租赁合同系非纯获利益的民事法律行为，订立房屋租赁合同也明显不属于与限制民事行为能力人年龄、智力、精神健康状况相适应的民事法律行为，在未经法定代理人同意或事后追认的情况下，限制行为能力人订立的房屋租赁合同也应当认定为无效。

当然，实践中也存在法定代理人对签约事实知情且同意、但故意利用缔约人的行为能力瑕疵，恶意主张合同无效的情况。具体案件中，应结合缔约背景、交易目的、缔约过程、合同履行情况等判断法定代理人是否知情且同意，进而准确认定合同效力。

（二）对缔约主体出租权限的审查

出租人即便不具备出租房屋的权利，原则上也不影响房屋租赁合同的效力。若因出租人以外的权利人主张权利导致合同无法履行的，承租人可以解除合同并要求出租人承担违约责任。

实践中，缔约主体出租权限的常见瑕疵主要包括以下几类：

1. 房屋部分共有人对外出租

部分共有人未经其他共有人同意擅自对外出租房屋，租赁合同对不同意出租的共有人不发生法律效力。当然，实践中也要注意审查其他共有人是否存在虽然未在合同上签字，但对签约事实知情且同意的情况，有效规制出租人恶意违约损害承租人合法权益。

2. 承租人未经出租人同意对外转租

《民法典》第七百一十六条第二款  承租人未经出租人同意转租的，出租人可以解除合同。

 第七百一十八条  出租人知道或者应当知道承租人转租，但是在六个月内未提出异议的，视为出租人同意转租。

承租人未经出租人同意对外订立的转租合同，应认定为有效合同，只不过对出租人不产生法律约束力，且出租人有权解除租赁合同。出租人解除合同的，次承租人可以解除转租合同并要求承租人承担违约责任。

3. 租赁过程中出租人丧失房屋所有权

《民法典》第七百二十五条规定，“租赁物在承租人按照租赁合同占有期限内发生所有权变动的，不影响租赁合同的效力。”据此，租赁期间出租人丧失房屋所有权的，房屋租赁合同仍然有效。

承租人的租赁权是否可以对抗房屋所有权的继受人，依照《民法典》第四百零五条、《城镇房屋租赁合同司法解释》第十四条的规定，应结合租赁权是否在先设定、承租人是否实际占有、当事人是否另有约定等进行判断。

例如，出租人设定抵押权在先、签订房屋租赁合同在后，或者签订房屋租赁合同在先但并未实际转移占有、后设定房屋抵押权，因抵押权人行使抵押权导致房屋所有权发生变动的，承租人的权利不得对抗基于抵押权实现取得权利的继受人。

又如，房屋已被依法查封后签订房屋租赁合同，承租人的权利也不得对抗基于执行行为取得权利的继受人。承租人的租赁权无法对抗房屋权利继受人导致房屋被收回的，承租人可以解除合同并要求出租人承担违约责任。

最高人民法院案例库参考案例：彭某与张某执行监督案

裁判要旨：1.带租拍卖时，拍卖财产上原有的租赁权及其他用益物权，不因拍卖而消灭，租赁合同对买受人仍具有约束力，买受人对原租赁合同的权利义务概括承受，承继原出租人的权利和义务。

2.拍卖公告中明示拍卖财产上附属租赁关系但未明确拍卖成交后的租金等归属的，买受人取得拍卖财产所有权时，依法享有收取包括租金收益权在内的排他性物权。

裁判理由：……第二，拍卖公告中明示该房产附有租赁，张某参与竞拍，表明愿意对原租赁合同的权利义务概括承受。法院作出拍卖成交裁定后，张某与承租人无需另行订立租赁合同，其在取得房产所有权时就与承租人产生了租赁合同关系，承继原出租人的权利和义务。故张某有收取剩余租金的权利。

（三）对缔约代理权限的审查

代理行为包括委托代理和法定代理。关于委托代理，《民法典》第一百七十一条第一款和第一百七十二条规定了无权代理、表见代理等情况下房屋租赁合同效力的认定依据，在此不作展开。

实践中，另有一些涉及代理权限瑕疵的特殊情形，主要包括以下几类：

1. 冒名出租行为

法理上，冒名出租行为一般准用无权代理制度予以调整。

首先，若被冒名人对冒名人的出租行为予以追认，则房屋租赁合同原则上亦属有效合同。参照《民法典》第五百零三条规定，被冒名人已经开始履行合同义务或者接受承租人履行的，也视为对合同的追认。

其次，若被冒名人未予追认，应判断是否构成表见代理。若冒名人确实具备足以使承租人产生信赖的权利外观且被冒名人存在可归责性时，房屋租赁合同原则上有效并直接约束承租人和被冒名人。

最后，若被冒名人未予追认，亦不构成表见代理，冒名人和承租人签订的房屋租赁合同对被冒名人无法律约束力。此时，参照《民法典》第一百七十一条第三款、第四款的规定，承租人和冒名人按照各自的过错承担责任。

2. 监护人出租被监护人的房屋

监护人代替被监护人从事民事法律行为，属于法定代理范畴。《民法典》在“代理”一章中仅将无权代理规定于“委托代理”一节，未对法定代理作出相应规定。但实践中也存在法定代理框架下发生无权代理的可能性，比如监护人资格被终止后实施的代理行为等。此时，一般也应当准用“委托代理”一节的相关规定判断合同效力。

二、意思表示

（三）对通谋虚伪行为的审查

《民法典》第一百四十六条规定，“行为人与相对人以虚假的意思表示实施的民事法律行为无效。以虚假的意思表示隐藏的民事法律行为的效力，依照有关法律规定处理。”通谋虚伪行为可能是无隐藏行为的单层结构，也可能是同时存在伪装行为和隐藏行为的双层结构。司法实践中应当认定伪装行为无效，并另行依法认定隐藏行为的法律效力。

实践中，要注意审查房屋租赁合同双方是否存在通谋虚伪意思表示。例如，一些依政策被限制交易的房屋、土地或车位的权利人，往往会选择与相对方以签订一次性付清巨额租金、到期即续的超长期限的房屋租赁合同，达到规避政策完成转让的目的。如果经审查后发现双方的真实意思表示确为买卖，应否定房屋租赁合同的效力，并结合实际情况认定作为隐藏行为的房屋买卖合同的效力。

商业用房的租赁市场上，存在着一种特殊的租赁现象--带照租赁，即出租人将房屋及以该房屋为经营场所办理的企业（或个体工商户）营业执照一并租赁给承租人，约定承租人持该营业执照在租赁房屋中实际经营，该合同包含了挂靠经营和房屋租赁两部分内容，当事人主张租赁合同无效的，一般不予支持。但承租人实际经营的行业属于国家限制经营、特许经营或特殊资质行业的，应当认定合同无效。裁判文书中应当写明法院对租赁合同效力的认定不影响行政主管机关对违反行政管理规定的违法行为予以处理。

因承租人带照经营行为违法以致租赁合同无法继续履行，当事人一方据此要求解除合同的，可予支持。承租人要求减付租金的，可以根据承租人是否占有房屋从事实际经营、对承租人实际经营的影响、当事人过错程度等因素予以确定。

合同约定当事人将企业营业执照及作为经营场所的房屋交给相对方的同时，也将企业经营权、资产或从业人员交给相对方管理，并收取相应费用的，该合同性质上应认定为承包经营合同。

（二）对恶意串通损害他人利益行为的审查

《民法典》第一百五十四条规定，“行为人与相对人恶意串通，损害他人合法权益的民事法律行为无效。”如果房屋租赁合同缔约双方之间相互勾连，以签订合同的形式不正当损害他人合法权益，应认定合同无效。

例如，公司股东和第三方串通，通过虚构公司和第三方之间的房屋租赁合同，以偿付租金的名义转移公司资产，损害公司其他股东和债权人的利益，该合同应当认定无效。

又如，作为被执行人的房屋产权人与承租人倒签房屋租赁合同时间，虚构在先的租赁债权意图对抗执行，损害申请执行人的利益，该合同也应当认定无效。

对于恶意串通损害他人利益的行为，在审判实践中应注意结合合同磋商、签订和履行情况、交易模式、当事人之间的沟通记录、标的物转移占有和使用情况等谨慎审查判断。

三、租赁标的

（一）对租赁标的物是否属于违法建筑的审查

根据《城镇房屋租赁合同司法解释》第二条、第三条规定，当事人就未取得规划许可证或未按照建设工程规划许可证的规定建设的房屋，未经批准或者未按照批准内容建设的临时建筑签订的房屋租赁合同无效。租赁期限超过临时建筑的使用期限签订的房屋租赁合同，超过部分无效。但在一审法庭辩论终结前，当事人完成相关审批手续的，可以补正合同效力。

实践中比较特殊的情形是出租人对合法建筑分割后进行出租。如果租赁房屋的分割已经在实质上构成改变规划设计，则合同应认定为无效。另需指出的是，判断房屋未按规划建设，不以房屋实际未经过竣工验收为必要条件。

从各地法院判决来看，将房间分割成若干房间出租，甚至有的自行分割层高出租房屋的，多数法院的观点认为群租情形虽然违反了规章制度、地方性法规等，但并不具有法律规定的关于合同无效的法定情形，并不影响租赁合同的效力，合同仍然是有效的。但合同有效不影响行政主管机关对违反行政管理规定的违法行为进行处理。

（二）对租赁标的物是否符合使用条件的审查

1. 未通过消防验收的建筑

《中华人民共和国消防法》第十三条第三款规定，“依法应当进行消防验收的建设工程，未经消防验收或者消防验收不合格的，禁止投入使用。”该规定属于典型的不导致合同无效的规定。但是，依照《民法典》第七百二十四条第三项规定，出租人提供的租赁物违反法律、行政法规关于使用条件的强制性规定，致使租赁物无法使用的，承租人可以解除合同。

2. 存在结构隐患的危房

住建部《商品房屋租赁管理办法》第六条第二项规定，不符合安全、防灾等工程建设强制性标准的房屋不得出租。前述规定仅为部门规章，不能作为认定合同效力的直接依据。对于存在结构隐患的危房，一般不影响房屋租赁合同的效力。

当然，对于出租存在严重结构隐患甚至存在坍塌风险的危房的行为，确实可能对社会公共利益产生显著的负面影响，是否绝对不影响合同效力，还应在个案中谨慎判断处理。

最高人民法院案例库指导案例170号：饶国礼诉某物资供应站等房屋租赁合同纠纷案

裁判要点：违反行政规章一般不影响合同效力，但违反行政规章签订租赁合同，约定将经鉴定机构鉴定存在严重结构隐患，或将造成重大安全事故的应当尽快拆除的危房出租用于经营酒店，危及不特定公众人身及财产安全，属于损害社会公共利益、违背公序良俗的行为，应当依法认定租赁合同无效，按照合同双方的过错大小确定各自应当承担的法律责任。

裁判理由：案涉危房并不具有可在加固后继续使用的情形。《商品房屋租赁管理办法》第六条规定，不符合安全、防灾等工程建设强制性标准的房屋不得出租。《商品房屋租赁管理办法》虽在效力等级上属部门规章，但是，该办法第六条规定体现的是对社会公共安全的保护以及对公序良俗的维护。结合本案事实，在案涉房屋已被确定属于存在严重结构隐患、或将造成重大安全事故、应当尽快拆除的d级危房的情形下，双方当事人仍签订《租赁合同》，约定将该房屋出租用于经营可能危及不特定公众人身及财产安全的商务酒店，明显损害了社会公共利益、违背了公序良俗。从维护公共安全及确立正确的社会价值导向的角度出发，对本案情形下合同效力的认定应从严把握，司法不应支持、鼓励这种为追求经济利益而忽视公共安全的有违社会公共利益和公序良俗的行为。

（三）对租赁标的物违反用途的审查

住建部《商品房屋租赁管理办法》第六条第三项规定，违反规定改变使用性质的房屋不得出租。前述规定仅为部门规章，不能作为认定合同效力的直接依据。对于改变房屋用途出租的行为，不应轻易否定合同效力。

若房屋租赁合同违反《商品房屋租赁管理办法》第八条“出租住房的，应当以原设计的房间为最小出租单位，人均租住建筑面积不得低于当地人民政府规定的最低标准。厨房、卫生间、阳台和地下储藏室不得出租供人员居住。”之规定，多数法院的观点认为这种情形虽然违反了规章制度、地方性法规等，但并不具有法律规定的关于合同无效的法定情形，并不影响租赁合同的效力，合同仍然是有效的。但合同有效不影响行政主管机关对违反行政管理规定的违法行为进行处理。

但是对于一些特殊性质的房屋，如果擅自改变用途出租营利，仍应对合同效力作出否定性评价。

1.对于出租人将划拨土地上房屋对外出租营利的行为，应该区分土地使用权人的类别进行处理：若划拨土地使用权属于一般的公司、企业、其他组织和个人，且房屋取得合法权属证书的，应认定房屋租赁合同有效，但出租人应根据《中华人民共和国城市房地产管理法》第五十六条之规定，将租金中所包含的土地收益上缴国家；若划拨土地使用权属于国家行政机关、司法机关等具有国家公权力性质的单位，出租此类划拨土地上的房屋作经营用途的，房屋租赁合同因违背公序良俗而无效。

2.对于出租人将经适房对外出租营利的行为，考虑到经适房是政府提供政策优惠、限定套型面积和销售价格、按照合理标准建设、面向城市低收入住房困难家庭供应、具有保障性质的政策性住房，相关房屋租赁合同构成利用公共资源谋取个人利益，因违背公序良俗而无效。

四、租赁期限

（一）租赁期限有无超过法定最长期限

《民法典》第七百零五条规定，“租赁期限不得超过二十年。超过二十年的，超过部分无效。租赁期限届满，当事人可以续订租赁合同；但是，约定的租赁期限自续订之日起不得超过二十年。”

需注意的是，实践中有当事人试图以“租赁期限为20年，到期后自动续期20年”等约定规避法律对租赁合同最长期限的限制。此类自动续期的约定无效，20年租赁期限到期后，当事人未采用书面形式重新签订合同，无法确定租赁期限的，视为不定期租赁。

（二）转租期限是否超过租赁期限

在承租人对外转租的情况下，转租合同约定的租赁期限超过租赁合同约定的租赁期限时是否有效，应当注意规范的变化。2009 年《城镇房屋租赁合同司法解释》第十五条规定，“承租人经出租人同意将租赁房屋转租给第三人时，转租期限超过承租人剩余租赁期限的，人民法院应当认定超过部分的约定无效。但出租人与承租人另有约定的除外。”修订后的《城镇房屋租赁合同司法解释》已经删除了前述规定。

《民法典》第七百一十七条规定，“承租人经出租人同意将租赁物转租给第三人，转租期限超过承租人剩余租赁期限的，超过部分的约定对出租人不具有法律约束力，但是出租人与承租人另有约定的除外。”

据此，《民法典》实施后，转租期限超过租赁期限的约定仍为有效，只是对出租人不发生法律效力。若出租人选择租赁合同到期后收回房屋，次承租人可以解除合同并要求承租人承担违约责任。

最高人民法院案例库参考案例： 江门市纯某某装饰建材发展有限公司诉某某足浴城、苏某盛租赁合同纠纷案     

裁判要点：在民法典施行前，承租人经出租人同意将租赁物转租给第三人，当承租人与第三人签订的转租合同所约定的租赁期限超过承租人剩余租赁期限时，对于超出部分的约定的效力，在民法典实施后，人民法院应适用民法典第七百一十七条的规定，认定转租期限超过承租人剩余租赁期限的事实并不影响转租合同效力。至于转租合同是否有效，则应根据《中华人民共和国民法典》总则编第六章民事法律行为的效力部分相关规定来判定。

裁判理由：《中华人民共和国民法典》第七百一十七条的规定中并无关于转租期限超过承租人剩余租赁期限的，超过部分约定无效的相关内容。由此可见，转租期限超过承租人剩余租赁期限的事实并不影响合同效力。根据《最高人民法院关于适用<中华人民共和国民法典>时间效力的若干规定》第八条“民法典施行前成立的合同，适用当时的法律、司法解释的规定合同无效而适用民法典的规定合同有效的，适用民法典的相关规定”的规定，涉案《商铺租赁合同》应认定为有效，对双方当事人均具有约束力。

准确认定房屋租赁合同效力，是办好房屋租赁合同纠纷的第一步，本文从缔约主体、意思表示、租赁标的、租赁期限等维度出发，全面审查影响房屋租赁合同效力的关键要素，为当事人在签订房屋租赁合同时提供一些参考。