中介合同履行中“跳单”行为如何认定？-九游会棋牌

中介合同履行过程中，“跳单”行为屡见不鲜。为回应实践需求，民法典第九百六十五条新增关于“跳单”行为以及相应法律后果的规定，一定程度上为“跳单”行为的规制提供契机。然而，该规定中“利用中介人提供的交易机会或者媒介服务”的判断标准较为模糊，“绕开中介人直接订立合同”的判断标准则难以涵盖实践中的各类“跳单”行为表现形式。本文结合一则案例对“跳单”行为的认定进行具体分析。

案情

某商业中心是某信息科技公司经营的商业地产，信息科技公司全权委托某商业管理公司处理该商业中心的招商管理、日常运营、营销推广及物业管理工作。
2021年4月12日，某医疗科技公司与a中介通过微信达成独家委托书，约定：医疗科技公司委托a中介从事商业中心房屋租赁中介服务，委托方式为独家委托，受托方为以上委托事项的唯一中介；委托书自签署之日起三个月内有效，或至该中介服务成功后结束，以二者先到日期为限。
此后，该a中介就该商业中心进行数次带看，医疗科技公司对商业中心2层201室、202室形成租赁意向，但最终未签订房屋租赁合同。2021年5月9日，医疗科技公司负责人袁某通过微信告知a中介“不定该商业中心，谢谢”“以后有机会再合作”。
2021年8月12日，某医疗管理公司和信息科技公司分别就该商业中心2层201室、202室以及6层606室签订《商业中心（推广名）房屋租赁合同》，月租金分别为81,649.28元和24,897.41元。医疗管理公司与案外人b中介曾签订《委托租赁协议》，约定：医疗管理公司委托b中介居间租赁商业中心写字楼项目，委托期限至2022年12月31日。某商业管理公司与b中介曾签订《商业中心租赁代理合同》，附件《客户确认书》确认客户名称为医疗管理公司，意向楼层为2层201室、202室和6层606室。该b中介于2023年8月28日注销。
2022年5月7日，法院受理a中介诉医疗科技公司中介合同纠纷，争议事项为商业中心的中介纠纷。该案诉讼中，医疗科技公司明确，其告知a中介不再租赁商业中心后，商业中心工作人员电话联系医疗科技公司洽谈租赁事宜，双方自行协商达成租赁意向，并最终签订房屋租赁合同，医疗科技公司未通过其他中介公司与商业中心协商租赁事宜。该案审理中，医疗科技公司与医疗管理公司共同向法院提供情况说明，载明：因医疗机构设置原因，需由财务独立核算的公司向主管部门递交设立医疗门诊部的申请，医疗科技公司注册成立医疗管理公司（医疗科技公司100%控股），由医疗管理公司签订房屋租赁合同并向主管部门申请医疗门诊部。2022年6月12日，法院出具民事调解书，载明a中介诉医疗科技公司达成调解协议：一、医疗科技公司自愿补偿a中介2万元……
关于a中介提供中介服务情况。a中介提供的微信聊天记录显示，某商业管理公司初始发送的招租说明中载明的租金标准为“4.5-5元/平/天（可谈）”，佣金标准为“2个月面价”，可承租楼层为6层、7层、10层。经多次沟通磋商，某商业管理公司发送的租赁意向书载明的租金标准为“3.86（元/平方米/天）”，计入附赠面积后实际租金标准为3.3元/平方米/天，指向楼层为2层。
关于案外人b中介提供中介服务情况。某商业管理公司与b中介共同出具的《客户转介确认单》，载明：b中介的带看时间为2021年6月30日。某商业管理公司另自行出具《情况说明》，载明：b中介工作人员张某某曾于2021年6月18日和2021年6月30日两次带医疗管理公司相关人员至商业中心实地看房。
关于相关涉诉主体之间的款项往来情况。2022年7月11日，某商业管理公司向b中介转账支付佣金213,093.38元。该笔佣金的计算方式为两个月租金标准，即（商业中心2层201室、202室月租金81,649.28元 商业中心6层606室月租金24,897.41元）×2。当日，b中介向张某某转账支付213,100元，张某某又向医疗科技公司工作人员徐某转账支付170,475元。
a中介向一审法院起诉请求：某商业管理公司支付a中介佣金163,298.56元（计算方式：81,649.28×2）；某商业管理公司的股东某经管公司对佣金支付义务承担连带责任。

裁判

一审法院认为，中介是指中介人在委托人的交易活动中，传递信息、提供机会，促成交易双方达成协议的活动。中介人促成合同成立的，委托人应当按照约定支付中介报酬。在房屋租赁的中介过程中，中介人的义务包括但不限于介绍客户，带看房屋、促成交易、协助办理房屋交接及费用结算等相关义务，a中介作为中介人应当全面彻底地履行中介义务并达到合同约定的条件方可视为中介完成。
本案中，a中介获得的独家委托期限自2021年4月12日起至2021年7月12日止，在此期间a中介虽就医疗科技公司的租赁意向进行带看服务，并形成初步租赁意向，但尚不能得出a中介已完成中介事项的结论。首先，就主体而言，a中介带看的医疗科技公司和最终签订房屋租赁合同的医疗管理公司并非法律上的同一主体，服务对象有别；其次，从签约时间看，涉案房屋租赁合同于2021年8月12日签订，已超过a中介获得独家委托的期限，且医疗科技公司早在2021年5月9日即明确告知a中介不进行签约，不能得出a中介在获得独家委托的期限内完成中介服务的结论；第三，从签约内容看，a中介带看的是商业中心2层的区域，而最终客户实际成交签约的是2层和6层的区域，区域和面积均与a中介带看范围有较大的出入；最后，即使考虑到a中介主张的医疗科技公司和医疗管理公司存在关联关系，应当视为其对交易的完成提供服务的意见，则依照此项逻辑，涉案房屋租赁合同中介事项的争议已由另案生效裁判文书予以解决，a中介方亦获得医疗科技公司方的相应补偿。
综上，一审法院对a中介的全部诉讼请求不予支持。
一审判决后，a中介不服，向上海二中院提起上诉称：一、a中介是基于某商业管理公司的“跳单”行为向其主张佣金。二、目前无证据证明b中介向医疗科技公司真实提供中介服务。三、a中介的委托人医疗科技公司与最终签订房屋租赁合同的医疗管理公司是关联公司，医疗科技公司曾与某商业管理公司私下沟通，变更承租主体。四、a中介基于医疗科技公司违反独家委托书的行为提起前案诉讼，要求医疗科技公司支付佣金损失。基于医疗科技公司在该案中作出的“其与某商业管理公司自行协商达成租赁意向，并最终签订房屋租赁合同”“未通过其他中介公司协商租赁事宜”之陈述，a中介认为某商业管理公司存在“跳单”行为，据此提起本案诉讼，两案属于不同的法律关系。五、某商业管理公司是一人有限公司，经管公司是其股东。因经管公司不能证明某商业管理公司的财产独立于经管公司的财产，故经管公司应当对某商业管理公司的债务承担连带责任。
上海二中院认为，本案争议焦点在于某商业管理公司是否应当依据民法典第九百六十五条规定向a中介支付报酬。该条规定是委托人“跳单”情形下应当向中介人支付报酬的规定，依据该条规定，“跳单”行为需同时符合三项构成要件：

（一）委托人接受中介人的服务

这是认定委托人的行为是否构成“跳单”的前提条件。委托人接受中介人的服务，意味着双方之间的中介合同已经依法成立且已实际履行。本案中，某商业管理公司与a中介之间虽不存在书面的中介合同或者委托合同，但双方均确认商业中心系由某商业管理公司对外招租的公开房源，且对外招租的佣金标准也是事先公开确定的，a中介作为中介方为意向承租方医疗科技公司提供带看服务，并协助医疗科技公司与某商业管理公司商谈相关租赁条件，故某商业管理公司作为委托人已实际接受中介人a中介提供的中介服务，双方之间已形成事实上的中介合同关系。至于出租人与承租人最终是否成功签订房屋租赁合同，是报酬支付条件是否成就的问题，而非中介合同关系是否成立的问题。a中介相关上诉主张，法院予以认同。

（二）委托人利用中介人提供的交易机会或者媒介服务

这是认定委托人的行为是否构成“跳单”的核心要件。委托人利用中介人提供的交易机会或者媒介服务，是指委托人实际利用中介人提供的服务最终完成交易，判断这一要件是否成就需综合考量委托人最终实现的交易机会是否由中介人提供、交易条件是否由中介人促成等因素。本案中，信息科技公司与医疗管理公司最终就商业中心2层201室、202室和6层606室签订房屋租赁合同，其中，201室、202室的租赁条件与a中介协助某商业管理公司与医疗科技公司商谈租赁条件后初步达成的租赁意向一致，而与某商业管理公司初次提出的租赁标的和租赁条件存在明显差异。由于医疗科技公司出于医疗机构财务独立核算的需要而设立医疗管理公司，并由医疗管理公司与信息科技公司签订房屋租赁合同。因此，即便a中介于2021年5月9日终止提供中介服务，自此之后b中介确实曾为某商业管理公司与医疗科技公司及医疗管理公司提供部分中介服务，也不能据此否定某商业管理公司方实际利用a中介提供的交易机会和促成的交易条件最终完成交易。据此，法院认定某商业管理公司实际利用a中介提供的交易机会和媒介服务。

（三）委托人绕开中介人直接订立合同

这是委托人“跳单”行为的表现形式，具体有三种类型：一是委托人利用中介人提供的交易机会或者媒介服务，直接与相对方订立合同；二是委托人利用中介人提供的交易机会或者媒介服务，通过其他报价更低的中介人与相对方订立合同；三是委托人将中介人提供的交易机会透露给亲朋好友，以亲朋好友的名义与合同相对方订立合同。其中，“绕开中介人”的核心目的应当在于规避报酬支付义务、获取不当利益。本案中，某商业管理公司主张其已向b中介全额支付佣金，并提供相关转账支付凭证予以佐证，根据转账支付凭证载明的金额及某商业管理公司就转账金额作出的说明，某商业管理公司就商业中心2层201室、202室部分向b中介支付的佣金金额与a中介在本案中主张的佣金金额一致，目前也无证据证明某商业管理公司从中获得“返佣”等不当利益，由此可见，某商业管理公司选择b中介作为中介人签订中介合同，不存在规避报酬支付义务的不当目的，不属于“绕开中介人直接订立合同”的情形。
至于a中介上诉主张某商业管理公司未尽到审核义务一节，法院认为，基于本案所涉商业地产租赁市场房源信息公开、佣金标准事先确定、意向承租方先行与中介方接洽、交易成功后再由出租方向承租方确认的中介方支付佣金之交易惯例，加之本案所涉的租赁标的属于大宗商业地产，出租方、承租方与中介方关于租赁条件的磋商时间相对较长，对于出租方而言，同一房源在同一时间段内可能存在多个意向承租方与多个中介方同时进行接洽，此时不宜对出租方课以过高的注意义务。某商业管理公司在二审中陈述的其作为出租方对中介方的审核内容应属合理，a中介主张某商业管理公司就医疗管理公司确认的中介方未尽到审核义务，存在过错，法院难以采纳。
基于前述分析，本案尚不属于民法典第九百六十五条禁止“跳单”规则的规制范围，a中介依据该条规定要求某商业管理公司向其支付佣金、经管公司就此承担连带责任，缺乏依据，一审法院未予支持，并无不当。
关于某商业管理公司、经管公司在本案二审中主张a中介提起本案诉讼违反“一事不再理”原则一节，法院认为，在本案所呈现的中介方仅向交易一方收取佣金的交易惯例下，中介方仍是与交易双方分别建立中介合同关系，即存在两个彼此独立的中介合同关系，前述交易惯例仅是关于中介人报酬之最终负担主体的约定，故不能仅依据该约定认定中介合同关系的存在。因此，a中介基于其与某商业管理公司和医疗科技公司之间的中介合同关系分别提起本案和前案诉讼，不违反“一事不再理”原则，也不属于禁止“重复起诉”原则的规制范围。至于某商业管理公司、经管公司与a中介一致确认的中介方仅向出租方收取一笔佣金之交易惯例，仅影响到a中介作为中介人向出租人或者承租人等交易主体主张佣金能否得到支持以及在何范围内能够得到支持。
上海二中院判决，驳回上诉，维持原判。