北京房产律师——买方无法继续履行致购房合同解除的算违约吗-九游会棋牌

北京房地产专业律师靳双权专业代理二手房买卖、借名买房、房产继承、确权、腾退房屋、公房纠纷、央产房、军产房等房产纠纷案件。从业十五余年，带领专业房产法律团队，办理了大量房地产案件，积累了丰富的诉讼经验，现将这些案件改编为案例，希望可以帮助到读者。(为保护当事人隐私和避免不必要纠纷，以下案例中当事人姓名均为化名，若有雷同请联系九游会俱乐部予以撤销。)

原告诉称

f公司向本院提出诉讼请求：1．请求法院判令d公司支付剩余房款1560000元；2．请求法院判令d公司支付逾期付款违约金，以剩余房款为基数按照日万分之二计算至实际付款之日止。暂计至2020年7月31日金额为299802元。

事实与理由：2016年8月10日，f公司与d公司签订了《北京市商品房预售合同（商业、办公等非住宅类）》（以下简称预售合同），约定d公司购买f公司开发的通州1号房屋，总房款1959795元。

预售合同第六条约定，d公司采取分期付款的方式付款，具体付款方式及期限的约定见附件五。预售合同签订后，d公司支付定金及首期、二期房款，剩余1560000元房款至今未交纳。预售合同第十一条约定，因d公司未按约定时间付款的，d公司按日计算向原告支付逾期应付款万分之二的违约金。预售合同附件七第五条约定，d公司委托f公司提供公共部位及共用设施日常维修、养护和管理等前期物业服务。第七条约定，办公类物业服务费用为每月每平方米5元。第八条约定，物业服务费应当从f公司通知的收房期限届满之日起计收。

2018年11月18日，f公司向d公司送达《交付使用通知书》，其上载明房屋已验收合格，实测建筑面积为43．23平方米，可以在2018年11月30日交付使用，同时通知被告支付剩余房款1560000元、公共维修基金8646元、面积补差款3326元。经f公司多次催款，截至当前，d公司仍未支付剩余房款、违约金、公共维修基金、面积补差款，同时也未按照合同约定支付前期物业服务费。

被告辩称

d公司辩称，不同意f公司的诉讼请求。

一、f公司在合同签订和履行过程中存在引诱销售、虚假宣传等过错行为，诱使购房者在无履约能力的情况下购买涉案房屋，导致本案预售合同在法律及事实上都已不能履行，所以该预售合同应当予以解除。二、f公司主张支付违约金请求缺乏事实和法律依据，且f公司未对其实际损失进行举证，其违约金的主张不应得到支持。三、f公司要求支付前期物业费、公共维修基金、面积补差款的诉讼请求无事实和法律依据。

d公司提出反诉请求：1．请求判令解除d公司与f公司签订的《北京市商品房预售合同（商业、办公等非住宅类）》，并配合办理联机备案注销手续；2．请求判令f公司返还d公司已付房价款人民币399795元。

事实与理由：2016年7月，f公司销售人员向d公司宣传其开发的“通州富力中心”项目为商住用途。2016年8月10日，d公司作为房屋买受人与f公司作为出卖人签订预售合同，约定d公司购买f公司开发的通州1号房屋，总房款1959795元，付款方式为分期付款。此时d公司发现所购房屋土地用途为办公，f公司工作人员对此解释该楼房为商住两用性质，同时拿出户型图加以佐证并承诺该房屋为精装公寓，配置厨房、独立卫生间通上下水，具备居住用途。

基于上述承诺，d公司与f公司签订了预售合同并如期履行付款义务。d公司向f公司支付了房屋定金、第一期、第二期房款、违约金、代收印花税共计402615元，但合同履行过程中，d公司得知该商品房只能用于商业办公。d公司签订的预售合同的付款方式为分期付款，d公司无实际经营业务、无资产，也不具备贷款资格，致使d公司无论从事实上还是法律上，均不具备履行能力，合同已无继续履行可能。

针对d公司的反诉请求，f公司辩称，不同意d公司的全部反诉请求。双方签订的预售合同合法有效，f公司不存在违约行为，预售合同应当继续履行。d公司所述我公司的引诱欺诈行为与事实不符，房屋性质在预售合同中有明确约定。d公司所述不能履行不是事实，d公司未提交证据证明其不具备履约能力，本案继续履行更有利于双方，无力履行不是预售合同解除条件，而是d公司的违约事实，d公司作为违约方无权解除合同。

本院查明

2016年8月10日，f公司与d公司签订预售合同，约定f公司向d公司出售北京市通州区1号房屋，商品房用途为办公，预测建筑面积共43．13平方米，房屋总价款为1959795元。买受人采取分期付款的方式付款。预售合同第十一条“逾期付款责任”约定……预售合同附件九“补充协议”第7条约定：买受人因自身原因要求退房，或发生出卖人有权解除合同的情形的，买受人应向出卖人支付总房款10%作为违约金并承担解除合同的所有费用。已收楼入住的买受人每月还应按其总房款的0．6%的标准向出卖人支付房屋折旧费，造成房屋损坏的，应予以赔偿。其他已缴税费不予退还。预售合同还约定了其他内容。

预售合同签订后，d公司支付了定金及第一期购房款199795元、代收印花税980元，逾期支付了第二期购房款200000元及违约金1840元，后未再向f公司支付剩余购房款。f公司与d公司办理了涉案预售合同的联机备案。

本案在审理过程中，d公司称购房时f公司工作人员引导其认为房屋用途为居住，并且做出购房后即可将涉案房屋出售赚取差价的虚假宣传和承诺；其因听信该宣传与承诺，才在无购买能力的情况下签订预售合同，现已无法继续履行。就前项主张，d公司提交了f公司涉案楼盘的样板间照片等予以佐证。就后一主张，d公司提交了该公司企业年度报告书、利润与资产负债表等予以佐证。f公司对d公司的上述主张均不予认可。经本院询问，d公司表示愿意承担违约金以解除预售合同，但要求调低预售合同约定的违约金。

裁判结果

一、解除原告（反诉被告）f公司与被告（反诉原告）d公司于二〇一六年八月十日签订的《北京市商品房预售合同（商业、办公等非住宅类）》，原告（反诉被告）f公司于本判决生效之日起七日内协助被告（反诉原告）d公司办理上述合同的联机备案注销手续；

二、原告（反诉被告）f公司返还被告（反诉原告）d公司已付房款399795元、代收印花税980元，于本判决生效之日起七日内执行清；

三、被告（反诉原告）d公司给付原告（反诉被告）f公司违约金120000元，于本判决生效之日起七日内执行清；

四、驳回原告（反诉被告）f公司的诉讼请求；

五、驳回被告（反诉原告）d公司的其他反诉请求。

房产律师靳双权点评

本案争议焦点是f公司是否存在违约行为，及是否应支持d公司的解约请求。具体分析如下：

第一，f公司是否存在违约行为的问题。

本案中，d公司主张f公司有涉案房屋用途为居住和购买后即可出售赚取差价的虚假宣传与承诺的违约行为。首先，f公司与d公司订立的预售合同第一条即对商品房所在土地性质为办公进行了明确约定，第三条载明该商品房的用途为办公，且预售合同第二页对办公用途进行了特别提示。所谓办公类项目，即在此所建房屋只能用于商业用途，不可改变规划用途为居住。d公司在签订预售合同时对涉案房屋只能用于办公用途应当是明知的，f公司即便在缔约时曾有涉案房屋可商住两用的宣传与承诺，亦不足以使d公司对于涉案房屋的用途产生误解。

其次，商品房买卖合同属于一种标的额相对较大、与买卖双方切身利益密切相关的合同，当事人在签订合同时对合同订立后可能出现的市场风险及各种履行障碍均应当有一定程度的预见和判断，各方对签约均负有相对较高的审慎注意义务。无论f公司在销售时是否存在虚假宣传与承诺的行为，d公司均应对于应否签约进行审慎思考，对购买房屋后可能面临的市场风险做出独立的判断，d公司选择签约，即应受预售合同条款约束。故上述d公司主张f公司存在违约行为依据不足，不予采信。

d公司未按照预售合同约定支付房款，其行为已经构成违约，故其要求f公司返还已付逾期付款违约金的反诉请求，依据不足，不予支持。

第二，是否支持d公司解约请求的问题。

当事人可以约定一方解除合同的条件。解除合同的条件成就时，解除权人可以解除合同。本案中，f公司与d公司约定了退房条款，现d公司表示其已不具备继续履行能力，明确要求解除合同。结合预售合同约定的退房条款、d公司注册成立目的及实际经营状况来看，涉案预售合同在事实上已难以强制继续履行，故对于d公司要求解除预售合同并要求f公司退还已付款及印花税的反诉请求，予以支持，基于预售合同所办理的联机备案手续亦应予以注销。

约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。d公司表示愿意支付解除预售合同的违约金，但认为违约金数额过高，请求法院予以调整。法院按照预售合同的具体约定，兼顾预售合同的履行情况、当事人的过错程度、预期利益等综合因素，根据公平原则和诚实信用原则调整为120000元。

关于f公司要求d公司继续履行预售合同并支付剩余购房款、逾期付款违约金、前期物业服务费、公共维修基金和面积补差款的诉讼请求，在预售合同已被判令解除的情况下，其上述请求，缺乏依据，对此不予支持。